ESCRITURA DE VENDA DE IMÓVEL

TÓPICO

ESCRITURA DE VENDA DE IMÓVEL

  • QUANTO CUSTA UMA ESCRITURA DE VENDA DE IMÓVEL?
  • QUAIS AS DESPESAS QUE COMPÕEM UMA ESCRITURA?
  • VOCÊ SABIA QUE NÃO PRECISA DE ESCRIVÃO PARA LHE DIZER O VALOR DELA?
  • VOCÊ SABIA QUE OS EMOLUMENTOS A PAGAR POR UMA ESCRITURA SÃO TABELADOS?
  • QUAL DOCUMENTOS SÃO IMPRESCINDÍVEIS PARA A LAVRATURA?
  • COMO DEVE SER CONDUZIDA A LAVRATURA?
  • O QUE É CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA?
  • QUAL A DIFERENÇA DE REGISTRO E AVERBAÇÃO?

 

QUANTO CUSTA UMA ESCRITURA DE VENDA DE IMÓVEL?

  • AS DESPESAS QUE COMPÕEM O VALOR DE UMA ESCRITURA SÃO 3:
  • O I.T.B.I. (IMPOSTO SOBRE TRAMITAÇÃO DE BENS IMÓVEIS)
  • O CARTÓRIO DE NOTAS
  • O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.

 

ITBI

  • O ITBI É UM IMPOSTO MUNICIPAL, O QUE VALE DIZER QUE, SEMPRE QUE UMA ESCRITURA É ASSINADA A PREFEITURA GANHA UMA GRANA.
  • COMO SE TRATA DE UM IMPOSTO MUNICIPAL, A PREFEITURA QUE LEGISLA SOBRE O ASSUNTO E DETERMINA QUAL A PORCENTAGEM A SER PAGA.
  • NO CASO DE SANTO ANDRÉ PODE SER ATÉ 2%, SEMPRE DO MAIOR VALOR, QUE PODE SER AQUELE DECLARADO NA ESCRITURA OU O DO VALOR VENAL DA PREFEITURA.
  • TENHAM UMA ATENÇÃO ESPECIAL NISSO !!!

 

CARTÓRIO DE NOTAS

  • A DESPESAS COM O CARTÓRIO DE NOTAS, QUE SÃO PAGAS, NÃO SÃO EM SUA TOTALIDADE OS HONORÁRIOS DO ESCRIVÃO OU DO CARTÓRIO.
  • JUNTO DO VALOR ESTÃO EMBUTIDOS OS SEGUINTES IMPOSTOS:

-          OS HONORÁRIOS DO TABELIÃO,

-          O ESTADO,

-          IPESP (Instituto de Pagamentos Especiais de São Paulo),

-          REG. CIVIL,

-          TRIB. JUSTIÇA,

-          SANTA CASA DA MISERICÓRDIA.

 

  • 1.  Parágrafos  3º e 6º do art. 31 da Lei nº 4.476, de 20 de dezembro de 1984, com a redação dada pelo artigo 4º da Lei nº 10.710, de 29 de dezembro de 2.000:
  •             I) sobre os emolumentos do tabelião, relativamente aos itens de 1 a 9 da tabela, incidem as seguintes contribuições:
  •             a) 16% (dezesseis por cento) para a Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas, que são correspondentes a 20% (vinte por cento) sobre os emolumentos líquidos do tabelião;
  •             b) 4% (quatro por cento) para o Custeio dos Atos de Registro Civil Gratuitos, que são correspondentes a 5% (cinco por cento) sobre os emolumentos líquidos do tabelião; 
  • 3. Incidência de acréscimo da verba correspondente a 1% (um por cento) destinada à Santa Casa da Misericórdia (Lei nº 11.021, de 28/12/2001), a qual deve ser calculada sobre os emolumentos líquidos do tabelião, após dedução das contribuições previstas nas alíneas a e b.
  • 4. Sobre os emolumentos do tabelião, relativamente às informações prestadas na forma do item 10, não incidem as contribuições à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas e de Custeio dos Atos de Registro Civil Gratuitos, incidindo apenas a verba de custas ao Estado, calculada à razão de 30,92105% (trinta inteiros, noventa e dois mil e cento e cinco centésimos de milésimos percentuais) sobre o valor total fixado, que são correspondentes a 47% (quarenta e sete por cento) dos emolumentos líquidos do tabelião.

 

E ENTÃO, CADE O VALOR DA ESCRITURA?

 

 

E ENTÃO CADÊ, O VALOR DO ITBI?

 

 

  • FAZENDO UMA CONSULTA PARA VERIFICAR QUAL É O VALOR DO ITBI A SER PAGO PELO VALOR DA PMSA, VALOR VENAL, V.V.

 

 

  • FAZENDO UMA CONSULTA PARA VERIFICAR QUAL É O VALOR DO ITBI A SER PAGO PELO VALOR DECLARADO:

 

 

A PMSA DA DESCONTO NO ITBI?

  • SIM.

-          IMÓVEL FINANCIADO, AO INVÉS DE 2% A ALIQUOTA É DE 0,5% SOBRE O VALOR FINANCIADO.

 

 

 

 

SÓ TENHO O ENDEREÇO DO IMÓVEL, COMO VERIFICO QUAL É A CLASSIFICAÇÃO FISCAL?

 

 

 

 

 

 

 

E ENTÃO, CADÊ O VALOR DO REGISTRO?

 

 

  • CUIDADOS AO DAR VALOR DO “REGISTRO DA ESCRITURA”.
  • COMO COMENTEI ACIMA, EXISTE UMA DIFERENÇA ENTRE REGISTRO E AVERBAÇÃO, QUANDO UM ESCRIVÃO CHECA A DOCUMENTAÇÃO, ALÉM DO VALOR EFETIVO DO REGISTRO, ELE TAMBÉM VERIFICA SE HÁ A NECESSIDADE DE OUTRAS AVERBAÇÕES E/OU REGISTROS COMO POR EXEMPLO: A AVERBAÇÃO DE UM CASAMENTO, DE UM CPF, DE UM RG, DE UM DIVÓRCIO, DE UMA CORREÇÃO DE ÁREA CONSTRUÍDA, DE UMA BAIXA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ETC…
  • POR ISSO NO QUESITO “VALOR DO REGISTRO DE UMA ESCRITURA”  É SEMPRE OBRIGATÓRIO MENCIONAR QUE, O VALOR NÃO CONTEMPLA QUAISQUER OUTRAS NECESSIDADES DE AVERBAÇÕES E/OU REGISTROS, QUE CADA ATO É COBRADO SEPARADAMENTE E QUE TODOS DEVEM SER LEVADOS A EXECUÇÃO, CASO CONTRÁRIO, A ESCRITURA NÃO SERÁ REGISTRADA.
  • OS VALORES DE UMA AVERBAÇÃO “SEM VALOR DECLARADO” NÃO SÃO GRANDES, CONTUDO TOME CUIDADO PARA NÃO DAR INFORMAÇÃO ERRADA E DEPOIS TER QUE PAGAR DO PRÓPRIO BOLSO.

 

QUAL A DIFERENÇA ENTRE REGISTRO E AVERBAÇÃO?

  • AS AVERBAÇÕES PODEM SER FEITAS ATRAVÉS DE XEROX AUTENTICADAS,
  • NÃO CONSTITUEM DIREITO REAL,
  • APENAS ALTERAM UM FATO,
  • Tem por finalidade escriturar as alterações e extinções do ato de registro e da própria matrícula.
  • O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais.
  • EU REGISTRO UMA ESCRITURA, UMA DOAÇÃO, HIPOTECA, PENHORA, USUFRUTO, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA…
  • EU AVERBO ACRÉCISMO DE CONSTRUÇÃO, ALTERAÇÃO DE ESTADO CIVIL, MUDANÇA DE NUMERAÇÃO, EXTINÇÃO DE ONUS…

 

O QUE É CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA?

  • Sistema Financeiro da Habitação, Lei 5.049, de 1966, alterando o art. 61 da Lei 4.380, de 1964, previu o instrumento particular com força de escritura pública. (…)

 

  • LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964.
  • CAPÍTULO VIII
  • § 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei. (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

 

  • COMO DEVE SER CONDUZIDA A LAVRATURA?
  • PRIMEIRAMENTE, AS XEROX DOS DOCUMENTOS E CERTIDÕES DEVEM SER ENVIADAS PARA O ESCRIVÃO ANTECIPAR A MINUTA.
  • PEDIR PARA O COMPRADOR PROVIDENCIAR CHEQUE ADMINISTRATIVO DO SALDO A PAGAR, APÓS LAVRAR A ESCRITURA, NÃO HÁ VOLTA.
  • SOLICITAR AO COMPRADOR QUE FAÇA OS DESMEMBRAMENTOS DOS VALORES A PAGAR.
  • PROVIDENCIAR OS RECIBOS DE COMISSÃO DE TODOS OS ENVOLVIDOS, COLHER ASSINATURA DE TODOS.
  • MARCAR O HORÁRIO PARA A LAVRATURA, QUE COINCIDA COM O HORÁRIO BANCÁRIO, PARA QUE O ESCRIVÃO POSSA; ENQUANDO LAVRA A ESCRITURA, FAZER O RECOLHIMENTO DO I.T.B.I. (NO CASO DE PAGAMENTO CONCOMITANTE A LAVRATURA).
  • NA ESCRITURA TEVE CONSTAR A CHANCELA DE PAGAMENTO DESTE I.T.B.I.
  • APENAS O CARTÓRIO PODE PAGAR O I.T.B.I. COM CHEQUE, NOS CASOS DO CLIENTE PAGAR, DEVE SER FEITO EM MOEDA CORRENTE !!
  • EXISTEM CARTÓRIOS QUE SE PRONTIFICAM A ENVIAR TAL ESCRITURA PARA O REGISTRO NO RGI E PARA ALTERAR O CADASTRO IMOBILIARIO NA PMSA, OUTROS NÃO FAZEM NEM UM NEM OUTRO.
  • Qualificação das partes, se pessoa física: nacionalidade, profissão, estado civil (se casados, apresentação da certidão de casamento e escritura de pacto antenupcial se houver);
  • Qualificação das partes se pessoa jurídica: apresentação do contrato social registrado e eventuais alterações, além da qualificação do representante;
  • Nas escrituras de transações imobiliárias (compra e venda, doação, etc.) é indispensável a apresentação da certidão imobiliária, expedida pelo Cartório de Imóveis competente (do lugar do imóvel transacionado). Esta certidão só tem a validade de 30 dias. O tabelião de Santo André pode solicitar esta certidão para você. Também é necessária uma cópia do Imposto Territorial Urbano ou certidão de valor venal. Se for imóvel rural, apresentar o ITR (Imposto Territorial Rural) com o comprovante de pagamento dos últimos cinco anos, bem como a certidão negativa de tributos municipais.
  • Para assegurar ainda mais o negócio, orientamos aos compradores a sempre exigirem as certidões pessoais dos vendedores (certidões de protesto, dos distribuidores cíveis, estaduais e federais, da fazenda municipal, estadual e federal, certidão de Imposto de Renda, Receita Federal, bem como da Justiça do trabalho). Desta maneira evita-se uma possível ineficácia da transação, pois se os vendedores tiverem dívidas anteriores, há que se verificar se eles têm patrimônio suficiente para fazer face, do contrário, não podem alienar seus bens sob pena de terem a negociação considerada inválida judicialmente.
  • Quando os vendedores forem pessoas jurídicas é necessário requerer a certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal.
  • TUDO:- Disciplinado pelo Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – Seção VII – Do Reconhecimento de Firmas em seus itens enunciados.

 

TIPOS DE ESCRITURAS

ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado, ou emissão de notas promissórias em caráter PRO-SOLUTO.

ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA :
Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA quando do pagamento do saldo total financiado.

ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM QUITAÇÃO DE PREÇO :
Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLUTO, DO SALDO FINANCIADO, ou pagamento total do preço.

ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS :
Título provisório usado quando o vendedor (promitente cedente) é possuidor de uma Escritura de Promessa de Compra e Venda e a transação é feita com financiamento do proprietário, passando a ser o comprador (promitente cessionário). Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado.

 

ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS :
Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS quando do pagamento do saldo total financiado.
Esta escritura deverá ser assinada pelo PROMITENTE VENDEDOR (aquele que prometeu vender ao promitente cedente), pelo PROMITENTE CEDENTE (na qualidade de interveniente) e pelo PROMITENTE CESSIONÁRIO.
OBS: Neste caso, as certidões negativas deverão ser exigidas em nome do PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE CEDENTE.
IMPORTANTE – Em casos de promessa de cessão ou cessão deverão ser verificados os recolhimentos do IMPOSTO DE TRANSMISSÃO E LAUDÊMIO para cada transação.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA :
Título definitivo para venda à vista.

ESCRITURA DE PERMUTA :
Título definitivo quando se trata de troca de imóveis , com ou sem pagamento de diferença em moeda corrente.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA :
Título definitivo com hipoteca a terceiros pessoas físicas ou empresas nacionais como Bancos, financeiras etc…, Também através do SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, ficando o imóvel HIPOTECADO à Entidade Financiadora.
É usual se substituir a ESCRITURA PÚBLICA neste caso, por INSTRUMENTO PARTICULAR.

  • Escritura:
    O que é?
  • A escritura pública é um ato que só pode ser praticado por um tabelião de notas, que é um agente delegado do serviço público (exerce um serviço público em caráter privado). É documento dotado de fé pública e que faz prova plena. Desta maneira , traz muita segurança jurídica aos negócios realizados pelas partes. O tabelião sempre irá avaliar a possibilidade ou não do negócio, analisando a documentação, observando os impedimentos ou os riscos a ambas as partes. Ele, o tabelião, é um operador do direito e é parte imparcial na negociação.
  • Muitos atos são praticados por este meio: emancipações (para menores púberes – entre 16 e 18 anos); escritura de dependência econômica, pactos antenupciais; escrituras de convivência (União Estável), quaisquer declarações, etc. A escritura pública é indispensável em alguns casos previstos na lei, como p.ex. nas transações imobiliárias.

 

  • Carteira de Previdência das Serventias – Ipesp
  • A Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado sob administração do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo, é financeiramente autônoma, com patrimônio próprio regida pela Lei n.º 10.393 de 16 de dezembro de 1970. São finalidades da Carteira: I) Proporcionar aposentadoria aos seus segurados; II) Conceder pensão aos dependentes dos segurados
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