o que impede a venda de um imóvel

Afinal, o que impede a venda de um imóvel? Nós te explicamos!

Você já se perguntou o que impede a venda de um imóvel? Essa é uma pergunta válida, visto que quando colocamos um apartamento à venda, esperamos que o negócio seja fechado com agilidade, porém, nem sempre isso é o que acontece. Há uma grande variedade de motivos pelos quais a transação imobiliária pode não correr da forma como desejamos.

Falta de divulgação nos canais adequados, preço acima do valor de mercado, documentação atrasada, processos judiciais e inadimplência estão algumas das principais causas que podem interferir no fechamento do negócio, por isso é importante averiguar a situação do imóvel com calma e procurar o auxílio de especialistas no assunto.

Com base nesse contexto, preparamos este conteúdo para que você entenda o que impede a venda de um imóvel e, assim, possa agilizar as soluções mais adequadas. Continue a leitura do artigo para saber mais!

1. Não cuidar da aparência do imóvel

Como diz a expressão “a primeira impressão é a que fica”, se a aparência do imóvel não agradar ao possível comprador, a uma primeira vista, dificilmente ele enxergará o potencial da oportunidade de negócio. Portanto, antes de tirar fotos para anunciar o imóvel, ou abri-lo para visitação, é fundamental dar uma geral no ambiente.

Algumas propriedades são colocadas à venda sem qualquer preocupação com a estética ou com os antigos moradores ainda habitando o local, o que faz com que a decoração não esteja adequada e, ainda, interfere no julgamento de quem deseja comprar, pois transmite muito da identidade da família que vivia ali.

Se você deseja vender o imóvel rapidamente, deve evitar essa prática. Afinal, unidades que foram redecoradas especificamente para a venda ou, ao menos, organizadas para as fotografias de divulgação, com certeza estão mais bem posicionadas do que aquelas cujos proprietários não se importam com isso.

Remanejar a decoração é essencial, contudo, se essa não for uma possibilidade, procure arrumar o ambiente da melhor forma que puder. Organize os cômodos, retire os itens em excesso e higienize todo o imóvel. Sem dúvida, isso dará a sensação de amplitude ao apartamento, além de torná-lo mais atrativo aos olhos dos compradores.

2. Não realizar reparos e manutenções

Não é raro nos depararmos com imóveis que são anunciados para venda com uma série de problemas, precisando de manutenção e até reformas estruturais. Não é preciso ser especialista para saber que esse é o tipo de erro que desiguala a competição com a concorrência, concorda? No entanto, muitos proprietários colocam o imóvel à venda mesmo assim, desvalorizando o seu preço.

Esse tipo de atitude atrapalha bastante na hora da venda, pois além de aumentar o índice de rejeição do imóvel, abre uma grande margem para propostas de redução do valor, visto que a propriedade tem problemas que precisam ser resolvidos. Afinal, quem busca um imóvel para comprar prefere pagar um pouco mais para não ter que enfrentar as dores de cabeça de uma reforma.

O melhor que você pode fazer é preparar o apartamento para venda e investir em torná-lo atrativo para quem procura algo que não precise de reparos. Certamente, com essas práticas, a sua venda será agilizada.

3. Valor do imóvel acima do mercado

Se há uma questão muito comum no mercado imobiliário que impede a venda de um imóvel é a precificação errônea da propriedade. É muito comum vermos proprietários que impõe valores que não correspondam à realidade. Muitas vezes, isso acontece por falta de conhecimento, mas também por excesso de ambição. Em ambos casos a venda não se concretizará tão cedo.

É fundamental que o proprietário tenha em mente que, quando uma pessoa deseja realizar investimentos em imóveis, seja para locação para terceiros, seja para moradia, ela pesquisará bastante a respeito do preço de mercado. Se o valor cobrado estiver muito acima do praticado, levando em consideração a região em que está localizado e o tamanho da unidade, o imóvel será descartado.

A nossa recomendação é que você faça uma pesquisa minuciosa antes de colocar o seu apartamento à venda. Se você estabelecer um preço muito acima, espantará os compradores em potencial. Agora, se o preço ficar muito abaixo, a tendência é que ele seja desvalorizado, pois pode deixar a impressão de que existem problemas com a propriedade.

4. Usar fotos mal produzidas

Em tempos de transformação digital e internet, imagens dizem mais do que palavras, não é verdade? Dito isso, uma das questões que impede a venda de um imóvel são fotos mal tiradas para os anúncios em portais imobiliários e outros canais de comunicação específicos para comercialização de imóveis.

A dificuldade de visualização dos ambientes, muitas vezes, pode ser a razão para o desinteresse de compradores em potencial. Isso significa que é preciso dar uma atenção especial para as fotografias da propriedade. E não é preciso ter uma câmera profissional para obter bons resultados, visto que, hoje em dia, os smartphones são equipados com ótimas câmeras. Basta ter capricho.

Algumas práticas podem melhorar as fotografias de seu imóvel e torná-lo mais atrativo para os compradores, como:

  • tirar fotos durante o dia para aproveitar a iluminação natural — quanto mais iluminado o ambiente, melhor a qualidade das imagens;
  • se possível não usar flash;
  • buscar os melhores ângulos para dar destaque à beleza dos cômodos e valorizar o imóvel;
  • sempre manter a imagem em foco;
  • configurar a câmera para que a resolução da imagem esteja no máximo.

5. Não fazer a divulgação adequada

Você já deve ter ouvido a máxima “a propaganda é a alma do negócio”, certo? Pois bem, esse princípio deve ser aplicado a todo o tipo de transação, inclusive com a venda de imóveis. Um bom trabalho de divulgação, certamente, é o que impulsionará a oportunidade para o maior número de pessoas com alto potencial de virem a se tornar compradores.

Entretanto, não basta divulgar o apartamento. É preciso investir em uma publicidade de qualidade para acelerar o processo de venda. Atualmente, graças ao auxílio da internet, isso pode ser feito de forma muito mais simples, eficiente e sem gerar altos custos.

O fato é que muitas pessoas não usufruem dos recursos disponíveis no ambiente virtual, como os portais imobiliários, que se popularizaram bastante na última década. Essas plataformas não cobram por determinados tipos de anúncios, especialmente aqueles nos quais são inseridas fotos e descrições dos imóveis.

Essa é uma das formas de divulgação mais eficientes da atualidade, pois o interessado busca o tipo de imóvel que procura por meio de palavras-chave que correspondam ao seu perfil. Por isso, também, é importante que a descrição do imóvel seja o mais completa possível.

6. Documentação incompleta ou atrasada

Não tenha dúvida de que os compradores em potencial exigirão uma série de documentos que comprovem não apenas a posse do bem, mas também que garanta a sua regularização. Essa é uma forma de certificar que está em ordem.

Um dos documentos mais importantes, nesse sentido, é a certidão de ônus reais do imóvel, isto é, um registro que comprove as informações sobre os proprietários. Essa certidão também serve para indicar se há pendências, como hipoteca (caso ele já tenha sido usado como garantia em outros financiamentos), quais obras já foram realizadas, entre outros exemplos.

A ausência deste documento pode ameaçar o fechamento do negócio. Se você deseja vender o imóvel rapidamente, é fundamental que não se esqueça de tirar a certidão. Além disso, existem outros documentos importantes envolvidos na transação. Veja a seguir.

Documentos do Vendedor

  • certidão negativa do ofício de interdição e tutelas;
  • certidão de feitos, da Justiça do Trabalho;
  • certidão de feitos, emitida pela Justiça Federal e Receita Federal;
  • certidão de nascimento e ou casamento;
  • certidão do Distribuidor Civil – Fórum;
  • documento de identificação válido e CPF do vendedor e do seu cônjuge, se for casado.

Documentos do imóvel

  • matrícula Atualizada (Certidão de Propriedade ou Registro);
  • Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emitida pela prefeitura municipal;
  • declaração de quitação condominial (apenas para apartamentos), assinada pela administradora do condomínio ou síndico;
  • certidão Negativa de Débitos Municipais, solicitada também na secretaria da prefeitura.
  • certidão de áreas e datas, solicitada para prefeitura.

7. Processos judiciais e disputa de inventário

Como o imóvel pode ser usado como garantia para pagamento de dívidas, indenizações, multas e outras pendências, é fundamental que quem queira vender esteja atento a todos os processos judiciais.

Vale destacar que apenas as ações na Justiça que estejam vinculadas à matrícula do imóvel podem interferir em sua venda, de acordo com a Lei Federal 13.097/2015, conhecida como Lei da Matrícula. O mesmo se aplica ao caso de imóveis que fazem parte de uma disputa de bens, isto é, em processo de inventariado não finalizado. No entanto, é importante ressaltar que há uma série de regras a serem seguidas antes da venda ser executada.

É preciso que a Justiça autorize a transação, no caso de venda de bem incluído em espólio e que esteja em inventário judicial. Isso é feito por meio da expedição de alvará. Porém, a concessão só será feita se houver anuência por parte de todos os herdeiros. Por fim, deverá ser pago o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação e feita uma justificativa do requerimento.

8. Inadimplência

Um dos fatores que impede a venda de um imóvel é a inadimplência, isto é, estar com o nome incluso nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SCPC e Serasa) principalmente se você deseja vender por meio de financiamento bancário. Isso acontece porque todas as instituições financeiras exigem certidões negativas de todos os envolvidos na negociação.

Portanto, antes de colocar a propriedade à venda, é fundamental verificar se existe essa restrição em seu nome. Procure se planejar financeiramente para regularizar a situação do CPF antes de dar qualquer passo em direção à comercialização do apartamento.

9. Não divulgar nos canais adequados

Além dos portais imobiliários, existem outros meios muito eficientes no ambiente virtual para se divulgar oportunidades de negócios imobiliários. Um grande erro que impede a venda de um imóvel, dado o contexto, é não fazer uso de todos os canais de comunicação disponíveis.

O Facebook, por exemplo, conta, atualmente, com 2,07 bilhões de usuários ativos, além de ter o próprio market place para divulgação de imóveis. Ou seja, não usar os benefícios dessa rede social para promover o seu apartamento é um grande equívoco e pode atrasar ainda mais a venda.

Além do Facebook, existem os aplicativos integrados aos portais de comercialização de imóveis e, é claro, as imobiliárias. De fato, a venda do seu apartamento pode estar demorando apenas por falta de planejamento com as questões ligadas à publicidade.

10. Não contar com uma imobiliária especializada

Por fim, o que impede a venda de um imóvel, muitas vezes, é a falta de familiaridade com as questões burocráticas ligadas a uma transação imobiliária tanto por parte do vendedor quanto do comprador. É por isso que não contar com uma imobiliária especializada pode atrasar ou até mesmo impedir o avanço do processo.

Além do mais, é muito mais seguro obter o auxílio de profissionais altamente qualificados e com anos de experiência no mercado imobiliário. Seu imóvel será associado a uma empresa com credibilidade no setor, o que transmitirá mais confiança aos compradores, sem mencionar o fato de que todo o trabalho de divulgação ficará sob os cuidados de quem entende do assunto.

Porém, é fundamental saber que você está lidando com uma imobiliária de confiança. Por isso, veja a seguir algumas dicas para encontrar uma empresa segura:

  • verifique se a imobiliária é registrada no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) da cidade;
  • peça indicação de pessoas que já tenham comprado, vendido ou alugado um imóvel recentemente com a empresa — isso pode ser feito na seção de avaliações nas redes sociais da imobiliária;
  • confira a reputação da empresa em sites como o Reclame Aqui ou nas páginas da imobiliária nas mídias sociais;
  • visite o estabelecimento físico da empresa.

Como você pôde contemplar neste conteúdo sobre o que impede a venda de um imóvel, existem diversos fatores que podem interferir não apenas na transação imobiliária em si, mas também na divulgação da propriedade. Imóveis que necessitem de reformas, com apresentação inadequada e preços fora da realidade do mercado têm muito menos chances de chamarem a atenção. Por isso, é crucial contar com o suporte de especialistas no assunto.

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